Ofis kiraları, son 9 yılın zirvesinde: Levent’te metrekare fiyatı 45 doları buldu
Cushman & Wakefield International, 2024 yılının ikinci yarısını kapsayan ve iktisat, ofis, perakende, konut, sanayi ve lojistik ile öğrenci yurtları başlıklarındaki gelişmeleri incelediği ‘Gayrimenkul Pazarı Görünümü’ başlıklı raporunu yayınladı.
Ekonomim’in haberine nazaran ülkemizdeki sıkı para siyasetlerinin döviz kuru ve yüksek enflasyon üzerinde olumlu tesirler gösterdiği bir devri inceleyen raporda; bu siyasetlerin gücüyle döviz kurunun istikrarlı bir seyirle artarak yılı 35,22 düzeyinde, enflasyonun ise düşerek yüzde 44,38 ile kapattığı kaydedildi.
Türkiye’de yıl boyunca uygulanan siyasetlerin ekonomik istikrarın korunmasına katkı sağladığını vurgulayan raporda, “Tüketici itimat endeksinin yılın son çeyreğinde toparlanarak aralık ayında 81,3 olması ve sanayi üretiminde görülen yıllık daralmanın Kasım 2024 prestijiyle sona ererek yüzde 1,5’lik bir artış yaşaması da Türkiye’nin ekonomik istikrar ve sürdürülebilir büyüme gayelerine kararlılıkla ilerlediğini gösteriyor” denildi.
OFİS KİRALARI 9 YILIN DORUĞUNU GÖRDÜ
2024 yılı sonunda sıkı para siyasetiyle yakalanan ekonomik istikrar göstergelerinin ofis yatırımları açısından beklenen hareketliliği getirmeye yetmediğinin belirtildiği rapor; ofis yatırımlarında enflasyon, döviz kuru dalgalanmaları ve faiz oranlarındaki artış yüzünden yükselen inşaat ve finansman maliyetleri nedeniyle sakinlik yaşandığını ortaya koydu.
Şirketlerin mevcut ofis alanlarını daha verimli kullanma eforlarının da yeni ofis projelerini kısıtladığını gösteren rapora nazaran, hibrit çalışma modelinden ofislere dönüş eğiliminin kısmen artması, A sınıfı ofislere ve merkezi iş alanı bölgelerine yönelik talebin yüksek düzeylerde kalmasına neden oldu.
LEVENT’TE OFİSİN METREKARESİ 45 DOLARI BULDU
Talep yüksekken ofis arzının sonlu kalmaya devam etmesinin ise doluluk oranlarını son yılların en yüksek düzeylerine taşıdığının vurgulandığı rapora nazaran, 2024 yılının aralık ayı prestijiyle ofis kiraları, İstanbul Levent’te metrekarede aylık 45 dolar olarak kaydedilirken; bir evvelki yılın tıpkı devrine kıyasla dolar bazında yüzde 18,4 oranında artarak son 9 yılın en yüksek düzeyini yakaladı.
Ofis kiralarında Levent’i 35 dolarla İstanbul Anadolu Yakası, 32 dolarla Esentepe-Gayrettepe bölgesi ve Maslak izlerken; İzmir ve Ankara’da bu sayı 20 dolar oldu. Birincil getiri oranlarının kısa vadede sabit kalmasının beklendiği datalara nazaran ise, yılın son çeyreği prestijiyle İstanbul’da Esentepe-Gayrettepe ve Anadolu Yakası’nda yüzde 7,75 ile en yüksek düzeyde gerçekleşen getiriler, İzmir’de yüzde 9,50 ve Ankara’da yüzde 9,25 oldu.
İSTANBUL’DA OFİS PAZARINDA GENEL ARZ 7,16 MİLYON METREKAREYE ULAŞTI
2024 yılının sonu prestijiyle İstanbul ofis pazarında genel arzın 7,16 milyon metrekareye ulaştığı belirtilen raporun bilgilerine nazaran, yüksek talebe karşın kısıtlı kalan arz sebebiyle kiralama süreçlerinde 2023’e kıyasla metrekare bazında yüzde 19 oranında azalma kaydedildi. Bununla birlikte, metrekare bazında yüzde 46 artan yenileme mutabakatlarının toplam kiralama süreçleri içindeki hissesi yüzde 19’dan yüzde 34’e yükseldi.
Toplamda 209 bin 882 metrekarelik kiralama süreci gerçekleşen 2024 yılında yeni kiralama süreçlerinin toplamı 139 bin 126 metrekare iken yılın dördüncü çeyreğinde 59 bin 214 metrekare düzeyinde kaydedildi. Bölümde İstanbul Memleketler arası Finans Merkezi’nin tamamının açılmasıyla arzın artması ve yatırım süreçlerinin orta ve uzun vadede hızlanması bekleniyor.
OFİS BOŞLUK ORANI YÜZDE 10,41’E DÜŞTÜ
Rapor bilgilerine nazaran, 2023 yılı sonunda yüzde 14,3 olarak kaydedilen ofis boşluk oranı, 2024 yılında artış gösteren ofis talebiyle birlikte yüzde 10,41’e düştü. A sınıfı ofislere olan güçlü taleple birlikte, merkezi iş alanı bölgesindeki boşluk oranı 2024 yılının dördüncü çeyreği prestijiyle yüzde 9,40’a gerilerken, Levent bölgesinde ise boşluk oranı yıllık bazda yüzde 7,88’den yüzde 8,66’ya yükseldi.
Raporda 2024 yılında ilaç ve medikal teknolojileri alanında faaliyet gösteren firmaların gerçekleştirdiği kiralama süreçlerinde önemli bir artış olması dikkat çekti. Sıhhat bölümünde 2024 yılında kaydedilen toplam kiralama hacminin metrekare bazında bir evvelki yıla kıyasla 3 kattan fazla artış gösterdiğini ortaya koyan raporda, kesimin toplam kiralama süreçleri içindeki hissesinin bir evvelki yılki yüzde 5 düzeyinden yüzde 24’e yükselterek değerli bir ivme kazandığı kaydedildi.
ANA CADDELERDE KİRALAR SON 9 YILIN EN YÜKSEK DÜZEYLERİNİ KORUDU
Raporda, İstanbul’un ana caddelerinde birincil kiraların artış suratı yavaşlasa da kiraların yüksek talep ve hudutlu arz nedeniyle yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile son 8 yılın en yüksek düzeyinde sabit kaldığı kaydedildi. Datalara nazaran, aralık ayında ana caddelerde birincil kiralar, metrekarede aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın son çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de ise yüzde 8 oldu. Birincil kiraların orta-uzun vadede düşüş göstermesi beklenen raporda, birincil getiri oranlarının ise kısa vadede sabit kalması bekleniyor.
Ekonomik şartların alışveriş alışkanlıklarını etkilediği bir yıl olan 2024’te bu nedenle talep artış suratında geçmiş yıllara kıyasla besbelli bir yavaşlama gözlemlendi. Tüm kategorilerde yıllık bazda artış yaşanırken, enflasyonun üzerinde yükseliş gösteren üç kategori; yiyecek-içecek (yüzde 50,9), giysi (yüzde 49) ve hipermarket (yüzde 48) oldu. Aylık bazda değerlendirildiğinde ise ayakkabı kategorisi yüzde 4,2 ile en fazla düşüş kaydeden kategori olurken, dallara nazaran satış hacmi ve cirosunda en fazla artış, sırasıyla yüzde 40,9 ve yüzde 105,5 ile bilgisayar ve kitap-iletişim aygıtları kategorilerinde yaşandı.
KÜRESEL PERAKENDE MARKALARI TÜRKİYE’YE AKIN ETTİ
Rapora nazaran, 2024 yılında, cadde ve alışveriş merkezlerindeki yüksek doluluk oranları ve hudutlu arza karşın perakende markaları, yeni mağaza açılışlarına sürat kesmeden devam etti. Bu devirde, dünyaca ünlü spor giysi markası Champion’dan İtalyan vegan moda markası Save the Duck’a, lüks valiz markası Rimowa’dan Marc Jacobs’a ve İtalyan ayakkabı markası Premiata’dan lüks moda markası Loewe’ye dünyanın önde gelen pek çok perakende markası, Türkiye pazarına birinci sefer girmeleri ve süratli büyüme stratejileri ile dikkat çekti.
Verilere nazaran, 2024 yılında 11 yeni AVM açılışı ile toplam alışveriş merkezi arzı 14,11 milyon metrekareyi aştı. Alışveriş merkezlerinin mali zorluklar yahut güçlendirme çalışmaları nedeniyle süreksiz yahut kalıcı olarak kapanması, kesim arzında daralmaya neden oldu. Bununla birlikte 2025 yılı sonunda inşaat halindeki projelerin tamamlanmasıyla birlikte, toplam AVM sayısının 468’e, kiralanabilir alanın ise 14,7 milyon metrekareye ulaşması bekleniyor. Rapor aynıca Türkiye perakende dalında süreksiz (pop-up) mağazacılık uygulamalarının popülerliğini müdafaaya devam ettiğini ve süreksiz mağazacılığın markaların tecrübe odaklı stratejilerinin bir kesimi olarak daha fazla benimseneceğinin beklendiğini ortaya koyuyor.
DEPO KİRALAMA SÜREÇLERİ YÜZDE 14,2 AZALDI
Enerji fiyatlarındaki dalgalanmalar ve artan ithalat maliyetlerinin artmasının imalat kesimini olumsuz istikamette etkilediği 2024 yılında fiyat dalgalanmalarına bağlı olarak talep ve üretimde kayda bedel düşüşler yaşandı. Bununla birlikte A sınıfı depolarda talep artış suratındaki yavaşlamanın son çeyrekte de devam ettiği belirtilen raporda, “2024 yılında A sınıfı depo alanı kiralama faaliyetlerinde toplam süreç hacmi 193 bin metrekareye ulaştı. Firmaların kendi depo alanlarına yönelmesi ve sonlu arz nedeniyle kiralama süreçleri 2023 yılına kıyasla metrekare bazında yüzde 14,2 düştü. Talep artış suratındaki azalmaya rağmen mevcutta depo arzının sonlu kalmayı sürdürmesi, enflasyon baskısı ve operasyonel masrafların artışı sebebiyle birincil kiralarda bir evvelki yıla kıyasla yüzde 23,53’lük artış kaydedildi” denildi.
2024 yılında sanayi ve lojistik yatırım süreçlerinde e-ticaret, elektronik ve perakende firmaları tarafından yapılan süreçlerin ön plana çıktığını ortaya koyan rapora nazaran; birincil lojistik kiralar, aralık ayında İstanbul’da metrekarede aylık 10,50 dolar ve Ankara’da 6,50 dolar olarak gerçekleşti. Depo gereksinimine yönelik talebin sürekliliği sebebiyle depo kiralarındaki artışın ise kısa ve orta vadede devam etmesi öngörülüyor.
YURT KAPASİTELERİ ARTSA DA TALEBİ KARŞILAMADA YETERSİZ KALDI
2023-2024 öğretim yılında kapasite artışına karşın Türkiye genelinde yurt kapasitesinin talebi karşılamada yetersiz kaldığının belirtildiği rapora nazaran, Türkiye genelinde 2023-2024 öğretim yılı içerisinde toplam öğrenci sayısı geçen seneye oranla yüzde 1,9 artarak 7,09 milyon olarak kaydedilirken; toplam yurt kapasitesi yüzde 4,5 oranında artarak fakat 1,38 milyona yükseldi. Toplam yurt arzı içerisinde devlet yurt kapasitesinin oranı yüzde 69, özel ve vakıf yurtları kapasite oranı ise yüzde 31 olarak kaydedildi.
Rapora nazaran, İstanbul’da 2023-2024 öğretim yılında geçen sene 708 olan toplam yurt sayısı 736’ya yükseldi ve toplam yurt kapasitesi de yüzde 15,7 oranında artarak 165.929 olarak kaydedildi. İstanbul’da 2023-2024 öğretim yılı içerisindeki devlet yurt kapasitesi ise 58.466 iken özel yurt kapasitesi 107.463 oldu. Bu bağlamda devlet yurtlarının toplam kapasiteye oranı Türkiye genelinin bilakis özel yurt yüklü olup kira probleminin var olduğu kentteki öğrencilerin talebine yetişemediği gözlemlendi.
patronlardunyasi.com
